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保养问题。反映共用部位、共用设施设备损毁后维修不及时；四是开发建设遗留问题。主要集中在房屋质量、停车位、规划建设等问题上；五是业主使用物业类。主要是业主或物业使用人违法违规或不当使用物业，侵害了相邻业主权益，如上下水管堵塞、楼道乱堆乱放、乱搭乱建等；六是业主自治类。主要是业主大会、业主委员会不规范运行方面；七是维修资金使用问题。反映在业主对维修资金政策理解的不全面。

二、主要做法及举措

（一）健全物业管理体系建设

1.出台地方性法规。《池州市住宅小区物业管理条例》于2023年6月1日正式施行，进一步明确了相关职能部门及属地物业管理部门责任，健全“四位一体”工作机制，规范业主大会和业主委员会活动，促进物业服务业向专业化、规范化、法制化发展。

2.建立信用评价机制。印发《池州市物业服务企业信用综合评价管理办法（试行）》，全面构建行业信用体系，完成物业服务企业信用等级认定工作，其中A级17家，B级63家，C级80家；严抓服务质量考核测评工作，将得分由高到低进行排名向社会公布，目前已经在局官网公布了4次季度考核结果。将信用评价与服务质量考核相结合，对信用等级较高企业，减少检查频次，纳入评优评先考察范围，对排名靠后的企业加大项目检查频次，对多次整改仍不到位的企业，开展约谈、清退工作，自去年以来，依法依规清退物业服务企业11家，约谈29家。

3.健全业委会运行机制。印发《池州市业主委员会指导手册》《关于加强业主委员会监管的若干意见》《池州市业主委员会成员候选人负面清单》，明确业主委员会具体监管措施，主要包括建立业主委员会资格联审制、离任审计制、公示公开制、述职和履职评估制、任期和岗前培训制等内容，明确不宜入选业委会的具体情形，严防不符合标准条件的人选进入业委会，保障人选质量，规范业主委员会行为，提高业主委员会履职能力，为属地街道、社区监督指导业委会有关工作提供规范指引。

4.完善物业服务收费市场机制。出台《关于池州市主城区物业服务收费标准有关问题的通知》《池州市主城区普通住宅物业服务分等定级指导标准》《关于调整主城区普通住宅小区前期物业费标准的通知》等文件，进一步完善物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等，督促物业服务企业提供质价相符的服务，帮助业主树立等价有偿的消费理念。

（二）强化物业行业监督管理

1.健全物业管理工作考核机制。强化对物业服务企业和业委会的考核，印发《关于开展物业服务质量和业主委员会履职测评工作的通知》，要求各县区引入第三方机构测评物业服务质量和业委会履职。建立物业服务企业发展激励机制和优胜劣汰机制，进一步规范企业经营行为，促进物业服务行业健康有序发展。

2.建立联合执法工作机制。以县区为单位要求各地制定执法下沉小区事项清单，进一步厘清各行政主管部门执法边界，通过建立执法综合执法站（点），在显著位置公布执法责任单位和责任人联系方式，推动执法下沉小区有形覆盖；通过社区干部、志愿者、网格管理员入户走访，建立矛盾纠纷调处台账，健全协调共商解决机制，实现执法下沉小区有效落实。全市570个小区均在显著位置公布了执法责任单位和责任人联系方式。

3.强化信息公示公开工作。认真贯彻省住建厅部署的“加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费”工作内容，制定完善物业服务事项公示公开清单及模板（物业服务、停车及其他有偿服务的收费项目及标准、收费方式和投诉电话等信息），执行物业服务信息公示公开制度，同时，将物业服务收费信息公开工作纳入物业服务质量季度考核中，对未按要求公开的，予以通报，并记入物业企业诚信档案。

（三）强化物业管理矛盾纠纷化解

1.建立议事协调运行机制。将议事协调机制落实情况纳入属地街道“双抓”工作考核重点内容，要求以辖区内小区为单位，建立社区党组织领导下的小区（网格）党支部、业委会、物业服务企业协调运行机制，以群众满意度为唯一评价指标，通过动用物业专项维修资金、整合改造项目、争取社会资源、调动公益力量的方式，协调解决小区道闸失灵、电动车棚不足、增扩公共晾晒区等问题1900件，化解涉物业矛盾纠纷千余件，物业费收缴率、物业服务满意度均提升30%以上。

2.畅通矛盾化解渠道。根据市住房城乡建设局《关于印发<全市住房城乡建设系统“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”工作方案>的通知》，我局在市人民政府官网、市住建局官网、池州日报网发布问题征集公告，多途径畅通举报通道，要求各地设置专项行动举报电话，主动对接12345新浪体育nba便民热线，利用省厅“话说物业”、“池州物业服务e见箱”平台等方式，全面征集问题线索，将各类投诉解决在行业内，矛盾纠纷化解在基层。截至目前，全市已排查小区312次，发现问题262个，整改完成244个，整改率93.1%，移送问题线索1条。推动51个小区完成公共收益公示，规范管理资金415.05万元；在电梯安全方面，完成37台老旧电梯更新改造，惠及居民1140户。

3.完善物业管理维权司法体系。2018年4月，市住建局与市仲裁委员会印发《关于运用仲裁方式化解物业服务合同纠纷工作意见》，在全市范围内推行运用仲裁方式化解物业服务合同纠纷工作制度，成立物业服务合同纠纷调裁中心，专事物业服务合同纠纷案件调解仲裁工作，形成裁前调解、裁中调解、裁决结案等多元化机制解决物业服务合同纠纷，化解了大批因欠缴物业费等产生的物业服务投诉信访事项。物业调裁中心自成立以来共受案2700余件，“仲裁三率”均达90%以上，充分发挥仲裁在社会治理体系中的积极作用。

（四）推进物业行业专业能力提升

1.常态化开展分类培训。自“皖美红色物业”建设和物业管理服务提升攻坚行动开展以来，我局按季度开展物业服务质量业务指导和培训，培训内容涉及政策法规、设施设备维护、消防安全、园林绿化、秩序维护等各个方面，累计培训1500余人次，极大地提升了从业人员综合业务能力。联合市物业管理协会按年度开展职业技能竞赛，通过岗位练兵和同台竞技的形式，展现物业从业人员的专业技能和服务风采。

2.普法与安全双轨推进。我局多维度开展普法宣传，印制《池州市住宅小区物业管理条例》单行本、《物业管理政策问答》宣传册分发至街道、社区及物业企业，并联合市物业管理协会组织开展《民法典》物权篇及物业管理政策法规知识进小区、社区普法宣传活动。通过悬挂横幅、设立咨询台、发放宣传资料、面对面政策解答等形式进行宣贯，累计发放宣传资料14000余份，接受群众现场咨询1000余人次。各县区也积极开展法律法规大讲堂、消防演练等，不断强化物业从业人员自身消防技能，提升业主的法规知晓率、增强其安全意识、提升安全防范能力，促进社区和谐。

三、探索组建物业纠纷人民调解委员会（物业矛盾纠纷调解中心）

为破解当前法院接收的物业服务纠纷类积案，且得不到有效化解处理的困境，市住房城乡建设局高度重视，多次组织市司法局、市中级人民法院、贵池区人民法院及物业管理协会召开座谈、调研会议，并组织市直及贵池区相关部门赴浙江省平湖市考察学习物业矛盾纠纷溯源治理工作，研究制定诉源治理方案，推动我市物业管理矛盾纠纷实现前端化解。一是制定《关于成立市级物业纠纷人民调解委员会（物业矛盾纠纷调解中心）实施方案》，推动依法设立专门的物业纠纷调解组织，并与贵池区综治中心积极对接，拟成立物业矛盾纠纷调解中心，因场地等原因，目前正在积极沟通协调。二是待市级层面成立社会治理综合服务中心（市司法局正在征求相关部门意见），设立市级物业纠纷人民调解委员会（物业矛盾纠纷调解中心），发挥行业协会和相关职能部门的专业优势，整合入驻部门人力资源，形成工作合力，及时妥善化解物业纠纷，提升社会治理水平。三是为扎实推进物业纠纷多元化解，市住房城乡建设局指导市物业管理协会联合贵池区人民法院，建立“一站式接收、一揽子调判”的物业纠纷类案化解工作模式。实行由市物业管理协会统一接收、筛选提诉。坚持调解优先、裁判引领，促进物业矛盾纠纷实质化解。2024年以来，市物业管理协会陆续向贵池区法院筛选提交物业诉讼案件289余件，已立民初案171件，成功调解106件、判决37件，有效缓解法院审判压力，提升了物业纠纷解决效率，维护了社区和谐稳定。

衷心感谢您对我市住房和城乡建设工作的关心和支持！

 

办复类别：B类

联系单位：池州市住房和城乡建设局

联系电话：江新民  0566-2310251

 

池州市住房和城乡建设局 

2025年7月18日